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Immobilienkauf in Deutschland – Überblick und erste Schritte

Der deutsche Immobilienmarkt gilt als stabil, aber prozessgetrieben. Wir zeigen Ihnen, wie Sie von der Suche bis zur Schlüsselübergabe strukturiert vorgehen – rechtssicher, transparent und ohne Überraschungen.

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Transparente Kosten • Notarpflicht • Grundbuchschutz • DSGVO-konformer Umgang mit Unterlagen

Wo starten?

Beginnen Sie mit Budget, Finanzierbarkeit und einem klaren Suchprofil. Anschließend folgt der Abgleich mit Marktangeboten und Standorten.

Marktüberblick

  • Großstädte: Höhere Preise, höhere Mieten, geringeres Leerstandsrisiko
  • Mittelstädte: Solide Mieten, oft höhere Renditepotenziale
  • Peripherie: Günstiger, aber auf Wiederverkäuflichkeit achten

Objektarten

  • Eigentumswohnung (ETW): Häufigster Einstieg, Hausgeld und Rücklagen beachten
  • Einfamilienhaus (EFH): Eigenbedarf, Nebenkosten und Instandhaltung höher
  • Mehrfamilienhaus (MFH): Invest, komplexere Verwaltung

Eigentumsmodelle

  • Alleineigentum
  • Teileigentum/Wohnungseigentum (WEG) – Teilungserklärung lesen
  • Erbbaurecht – Laufzeit und Zins prüfen

Kostenüberblick

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland)
  • Notar & Grundbuch (~1,5–2%)
  • Maklercourtage (regional unterschiedlich)
  • Modernisierung/Rücklagen

Steuern & Gebühren

  • Grunderwerbsteuer: Einmalig beim Kauf
  • Grundsteuer: Laufend
  • Spekulationssteuer: Beim Verkauf je nach Haltedauer

Kaufen als Nicht-Resident

  • Aufenthalt: Kein zwingender Wohnsitz in Deutschland nötig
  • Finanzierung: Banken verlangen höhere Eigenkapitalquoten
  • Bankanforderungen: Einkommensnachweise, SCHUFA-Alternativen, Identverfahren
  • Notar: Beurkundung verpflichtend, Identitätsprüfung
  • Grundbuch: Eigentum entsteht erst mit Eintragung

Kosten im Detail

  • Beispiel Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 6%, Notar/Grundbuch 1,8%, Makler 3,57% – gesamt ca. 11,37%
  • Laufende Kosten: Hausgeld/Rücklagen, Instandhaltung, Versicherung
  • Einsparpotenziale: Makleranteil verhandeln, Modernisierungen planen, Energieeffizienz beachten

Standortwahl

  • Vergleich Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln – Preisniveau, Miete, Dynamik
  • Nachbarschaftsfaktoren: Lärm, Schulen, Grünflächen, Einkauf
  • Pendelzeiten: ÖPNV-Anbindung (U/S-Bahn) prüfen
  • Nutzung: Selbstbezug vs. Kapitalanlage – Regeln und Strategie unterscheiden

Vom Exposé zum Schlüssel

  1. Budget & Precheck
  2. Suche & Besichtigungen
  3. Verhandlung & Reservierung
  4. Notartermin
  5. Zahlung & Eintragung
  6. Übergabe

Dauer: 8–16 Wochen je nach Finanzierung und Objekt.

  • Dokumente: Exposé, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Energieausweis
  • Meilensteine: Bankfreigabe, Fälligkeitsmitteilung, Schlüsselprotokoll

FAQ

Ist eine Reservierung bindend?

Nein. Rechtlich bindend wird es erst mit der notariellen Beurkundung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Empfehlung: Nebenkosten plus 10–20% des Kaufpreises, je nach Bank.

Was prüft der Notar?

Identität, Lastenfreiheit, Auflassungsvormerkung, Zahlungs- und Fälligkeitsklauseln.

Was bedeutet WEG?

Wohnungseigentümergemeinschaft; Rechte, Pflichten und Kosten werden geregelt.

Nächste Schritte

Erhalten Sie eine klare Einschätzung Ihrer Ausgangslage und eine Unterlagenliste für die Bank.

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